Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции РФ.
Признание в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания отнесено к полномочиям органов местного самоуправления и осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47.
Данным постановлением предусмотрено право собственников, правообладателей (нанимателей) многоквартирных домов муниципального и частного жилищного фонда, а также домов, находящихся в федеральной собственности, на обращение в межведомственную комиссию администрации города по вопросам оценки и обследования жилых помещений.
Процедура оценки и обследования жилых помещений указанной комиссией также может быть начата на основании заключения органов государственного надзора (контроля) либо на основании заключения экспертизы, проведенной в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 № 1082, а также на основании сводного перечня объектов жилых помещений, сформированного и утвержденного субъектом РФ.
В отношении жилых помещений, расположенных на территории краевого центра, заявление о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может быть подано в межведомственную комиссию администрации города, расположенную по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 25.
При этом, собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению заказным письмом не позднее семи дней до даты заседания.
Признание садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом осуществляетсяв указанном порядке.
Одним из основных документов, необходимых для работы комиссии, является заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома или элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения. Выводы специализированной организации о состоянии жилого дома (помещения) учитываются комиссией при принятии решения, которая рассматривает поступившее заявление или заключение уполномоченного органа в течение 30 календарных дней с даты регистрации. Затем орган местного самоуправления издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Статьями 86-87 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) гарантировано право граждан на предоставление по договорам социального найма других благоустроенных жилых, взамен жилых помещений, признанных непригодным для проживания и подлежащих сносу, если они занимают указанные жилые помещения по договорам социального найма.
Предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и не связано с улучшением жилищных условий. Поэтому в силу положений статей 86-89 ЖК РФ гражданину должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма, равнозначное занимаемому, то есть благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта и равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
За собственниками жилых помещений, признанных аварийными, признается право предоставления жилого помещения либо выплата выкупной цены.
На территории города Красноярска действует региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае» на 2019-2025 годы», утвержденная постановлением Правительства Красноярского края от 29.03.2019 № 144-п (далее – региональная программа), принятая в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
В рамках данной программы осуществляется расселение 6,3 тыс. граждан, проживающих в 255 многоквартирных домах, общей площадью 86,6 тыс. кв. м, признанных аварийными до 01.01.2017.
Законом Красноярского края от 09.07.2020 № 9-4060 «О дополнительной мере поддержки собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» предусмотрены гарантии на предоставление дополнительной меры поддержки:
1) собственникам, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме до признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, заключившие соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
2) собственникам, право собственности которых на жилое помещение в многоквартирном доме возникло в порядке наследования после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, заключившие соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствовали иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Согласно названному Закону края предоставление дополнительных мер поддержки возможно только собственникам жилых домов, помещений, предусмотренных региональной программой, то есть признанных аварийными до 01.01.2017, поскольку действие указанного Закона края на жилые дома, признанные аварийными после указанной даты, не распространяется.
Таким образом, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку обязанность по обеспечению жилыми помещениями в этом случае на органы местного самоуправления не возложена.
Более того, введя часть 8.2 в статью 32 ЖК РФ, законодатель закрепил положение об отсутствии обязанности у органа местного самоуправления на предоставление жилого помещения лицу, приобретшему жилое помещение после признания его аварийным. Такой собственник имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, если право собственности в отношении таких жилых помещений не возникло в порядке наследования.
Данное условие закреплено в Законе края с учетом обязанности органов местного самоуправления по размещению в системе ГИС ЖКХ сведений, содержащих перечень аварийных жилых помещений. Тем самым, для потенциального покупателя созданы необходимые условия получить актуальную информацию о состоянии приобретаемого им жилого помещения, обязанность по содержанию которого в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации возложена на собственника.
При сложившейся ситуации, свидетельствующей о долгосрочном расселении граждан из аварийных жилых помещений, не редки случаи существенного ухудшения санитарного и технического состояния жилых помещений, в которых проживание опасно для жизни и здоровья граждан.
В этих случаях по судебному решению дата расселения граждан из аварийного жилого дома может быть перенесена на более ранний срок, если имеется повторное заключение специализированной организации о существенном ухудшении состояния жилого помещения и угрозе проживания граждан в аварийном жилом помещении. Инициировать выдачу повторного заключения специализированной организацией имеют право граждане, проживающие в аварийном жилом помещении (доме), самостоятельно обратившись в данную организацию с соответствующим заявлением.
Если экспертом будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания, не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Для рассмотрения вопроса о переносе срока расселения необходимо первоначально обратиться с заявлением в департамент градостроительства администрации города, осуществляющий полномочия по расселению граждан из аварийных жилых помещений.
В случае отказа в удовлетворении данного заявления, обязать орган местного самоуправления предоставить истцу (истцам) другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке может суд.
По смыслу ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о правах на жилые помещения, прочно связанные с землей, рассматриваются судом по месту нахождения спорных объектов недвижимости.
