Важно


 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сравнительный анализ общих положений


05.05.2016

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сравнительный анализ общих положений

С 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015      № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) (за исключением отдельных положений), регулирующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок государственного кадастрового учета (п.1 ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Федеральный закон № 218-ФЗ не содержит положений о признании утратившими силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) или внесении в них изменений.

Тем не менее, отличий рассматриваемого закона в сравнении с действующими Законом о кадастре и Законом о регистрации довольно много.

1. В результате объединения двух систем будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) и Едином государственном реестра прав (далее – ЕГРП).

ЕГРН будет включать в себя:

  • реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
  • реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
  • реестр сведений о границах (например, зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, игорных зон, о Государственной границе РФ, о береговых линиях, сведений о проектах межевания территорий и др.). Сведения о границах на сегодняшний день содержатся в кадастре недвижимости;
  • реестровые дела;
  • кадастровые карты;
  • книги учета документов (п.2 ст.1, п.2 ст.7 Федерального закона № 218-ФЗ).

2. Государственный кадастровый учет объектов и государственная регистрация прав будут проводиться как одновременно, так и отдельно.

Как и в настоящее время, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу будет невозможно, если объекты не учтены в ГКН.

В соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и регистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной регистрации и наоборот.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав будут осуществляться одновременно (ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ) в связи с:

1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ (далее - ОГВ,ОМС или уполномоченная организация);

2) образованием объекта недвижимости, за исключением земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд (п. 8 ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ);

3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета (ч. 4 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ) осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено ОГВ, ОМС или уполномоченной организацией (п. 1 ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ);

2) возникновением права на образованный земельный участок в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд (п. 8 ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ);

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в п. 3 ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Закона о регистрации;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав (ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ) исключительно в случаях, если он проводится:

1) в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено ОГВ, ОМС или уполномоченной организацией;

2) в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;

3) в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в ЕГРН;

4) в отношении всех помещений в здании одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание либо в случае, если право собственности на это здание уже зарегистрировано в ЕГРН;

5) в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир;

6) в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости;

7) в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в установленном федеральным законом порядке) и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства;

8) в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

9) в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с ч. 14 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ.

3. Единая регистрационно-учетная процедура будет осуществляться на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев. Другими словами, от заявительного порядка законодатель переходит к смешанному, что вызвано объединением двух ресурсов ГКН и ЕГРП.

При этом Федеральным законом № 218-ФЗ установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Так, согласно нормам закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:

  • собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, - при одновременном осуществлении учета и регистрации;
  • ОГВ, ОМС или уполномоченная организация, выдавшие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, - при учете в кадастре без одновременной регистрации[1].

Заявление о кадастровом учете или регистрации и необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ):

  • в бумажном виде - лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр);
  • в форме электронных документов - через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Особенностью является установленная Федеральным законом № 218-ФЗ возможность отказа в приеме документов при личном обращении, если не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица, или лицо, представляющее заявление и прилагаемые к нему документы, отказалось предъявить документ, удостоверяющий его личность (п. 15 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В ст. 25 Федерального закона № 218-ФЗ перечислены основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения.

В частности, если:

1) представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в формате, не соответствующем формату, установленному органом нормативно-правового регулирования;

2) представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе исполнены карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

3) информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в ГИС ГМП и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем;

4) в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом;

5) заявление не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом отменено требование об обязательном представлении учредительных документов юридического лица (ч. 9 сь. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно положениям Федерального закона № 218-ФЗ орган самостоятельно запрашивает учредительные документы юрлица, обратившегося за учетом объекта и регистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе[2].

4. В ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ перечислены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В этом плане подход законодателя принципиально изменен. Закон о регистрации содержал только основания для отказа в государственной регистрации (ст. 20), а в отношении оснований для приостановления указывал лишь по решению или по заявлению государственная регистрация прав может быть приостановлена.

В Федеральном законе № 218-ФЗ основания приостановления по регистрации прав объединены с основаниями приостановления по кадастровому учету, в результате чего этот список значительно увеличен (в нем перечислено 51 основание).

Если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации будет отказано.

Новый Федеральный закон установил и более продолжительные сроки приостановления регистрации[3]. В настоящее время (ст. 19 Закона о регистрации) регистрация прав по решению государственного регистратора может быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца.

Статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ (ч. 2) установлено, что кадастровый учет объектов и регистрация приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (ч. 3- 8 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

В заявительном порядке действия могут быть приостановлены на шесть месяцев (ст. 30 Федерального закона № 218-ФЗ). При этом в законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.  

5. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ) изменится.

Свидетельство о государственной регистрации прав, к которому так привыкли заявителя, больше выдаваться не будет. Проведенная государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество будет удостоверяться выпиской из ЕГРН.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок продолжит удостоверяться посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

6. Также важно подчеркнуть, что внесение сведений в ЕГРН также будет осуществляться в:

  • порядке межведомственного информационного взаимодействия (ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ) в течение 15 рабочих дней с даты поступления, а именно:

1) об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

2) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка;

3) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента;

4) об утверждении документации по планировке территории или о внесении изменений в такую документацию, если в случаях, предусмотренных законом, разрешенное использование земельных участков определяется на основании документации по планировке территории;

5) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке);

6) об установлении или изменении прохождения Государственной границы Российской Федерации;

7) об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования;

8) об установлении или изменении границ населенного пункта;

9) об установлении, изменении границ территориальной зоны, а также об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территорий;

10) об установлении или изменении границ особо охраняемой природной территории;

11) об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;

12) об установлении или изменении границ охотничьих угодий;

13) об утверждении проекта межевания территории;

14) об установлении или изменении границ территорий опережающего социально-экономического развития;

15) об установлении или изменении границ зон территориального развития в Российской Федерации;

16) об установлении или изменении границ игорных зон;

17) о результатах проведения государственного земельного надзора;

18) об установлении или изменении границ лесничеств, лесопарков.

  • часть перечисленных сведений в ЕГРН может вносится по заявлению заинтересованного лица (ст. 33 Федерального закона № 218-ФЗ), а именно:

1) об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

5) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке);

7) об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования;

8) об установлении или изменении границ населенного пункта;

9) об установлении, изменении границ территориальной зоны, а также об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территорий;

12) об установлении или изменении границ охотничьих угодий;

13) об утверждении проекта межевания территории.

При этом заинтересованное лицо вправе обратиться в орган с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, а орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения заявления, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Последние, в свою очередь,  должны направить в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ[4].

7. В заключении необходимо отметить, что определенные сведения в ЕГРН будут вноситься в  уведомительном порядке[5]:

  • записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (ст. 35 Федерального закона № 218-ФЗ);
  • записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ);
  • записи о наличии правопритязаний, прав требований в отношении зарегистрированного права (ст. 37 Федерального закона № 218-ФЗ);
  • записи о правообладателе, а также отдельные дополнительные сведения об объекте недвижимости (ст. 38 Федерального закона № 218-ФЗ), к числу которых относятся:

*информация об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе,

*о назначении единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс,

*о назначении предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс,

*о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника жилого помещения, оставшихся без попечения родителей.

*об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными.

[1] В настоящее время заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости может подать любое лицо.

[2] В настоящее время юрлицо обязано представлять учредительные документы организации (их копии) при проведении регистрации прав. Их предоставление не требуется лишь в случае, если они подавались ранее и изменения в них не вносились.

[3] Срок приостановления кадастрового учета не изменился.

[4] При этом орган отказывает во внесении сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если ОГВ и ОМС уведомляют об отсутствии документов. Орган в течение трех рабочих дней со дня получения указанного уведомления направляет заявителю соответствующий отказ. Если сведения внесены в ЕГРН заинтересованное лицо в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН также уведомляется об этом.

[5] Эти сведения вносятся либо указанным в статье лицом, либо органом регистрации прав при наличии соответствующих сведений.

Дата публикации (изменения): 01.08.2012 (07.06.2013)
Просмотров за год (всего): 592 (1064)