Важные правовые аспекты участия в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве всегда сопряжено с определенным риском. Сегодня интересы инвесторов защищает вступивший в силу 1 апреля 2005 года Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Среди прочего он строго определил перечень юридических лиц, которые вправе выступать застройщиками в отношениях по долевому строительству.

В соответствии с этим законом строительная компания вправе привлекать денежные средства инвесторов для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды на земельный участок, где в будущем планируется разместить жилой дом. Все это должно подтверждаться документами установленного образца, которые рекомендуется требовать потенциальным дольщикам.

Кроме того, с принятием нового Федерального закона 214-ФЗ, все договоры долевого участия в строительстве подлежат обязательной государственной регистрации. Только после этого юридический документ вступает в законную силу. Причем зарегистрировать договор участия в долевом строительстве и ипотеку земельного участка аренды в пользу участников долевого строительства невозможно, если запись о праве собственности или долгосрочной (более года) аренды на земельный участок не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем некоторые застройщики владеют земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или краткосрочного (год и менее) договора аренды. Это не дает им оснований привлекать денежные средства граждан, и соответственно, в регистрации такого договора будет отказано.

Зарегистрированный надлежащим образом договор исключает возможность «двойной» продажи одной и той же квартиры.

Cведения о том, осуществляется ли государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве по конкретному жилому дому, можно получить в Федеральной регистрационной службе по Красноярскому краю. Выданная этим органом справка будет содержать данные обо всех зарегистрированных договорах на обозначенном земельном участке.

Прежде чем подписать договор участия в долевом строительстве необходимо:

1. Запросить у застройщика для ознакомления:
   - разрешение на строительство жилого дома;
   - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
   - проектную декларацию;
   - учредительные документы указанного юридического лица.
2. Обратить внимание на наличие существенных условий договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным, а именно:
   - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика;
   - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
   - цена договора, срок и порядок ее уплаты;
   - гарантийный срок на объект долевого строительства.

Следует также помнить: так как права и обязанности по договору участия в долевом строительстве возникают только с момента его государственной регистрации, то и расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.

Контроль за соблюдением законодательства об участии в долевом строительстве, в том числе в части целевого использования застройщиком денежных средств инвесторов, осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Отдел надзора за долевым строительством, входящий в состав этой Службы, проводит внеплановые мероприятия, как правило, на основании письменных обращений граждан.

 Список строящихся жилых домов, на которые имеется разрешение на строительство 

 Форма примерного договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома  

 Информация по реализации Федерального закона 210-ФЗ от 12.07.2011 г.